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4、市场上对于吾悦广场这种购物中心的合理估值是 10-15PE,2026 年大概率能做到 150亿租金收入,50亿净利润,即合理估值 500-750亿,保守按照 500 亿估值计算,目前新城控股300 亿市值意味着市场给住宅开发业务给了-200 亿的估值。
这意味着E-3、E-4轮才进入的投资方索尼音乐、松禾资本、DA XINCHI Limited Partnership Fund、Medai Star International Limited只能忍痛折价退出。按收购交易价值和持股比例粗略推算,以上四家机构分别亏损916.52亿美元、272.10万美元、628.64万美元、126.77万美元。其中,最后一轮参投的Medai Star International Limited亏损幅度最大,达31.4%。
美国面临的双赤字问题需要时间换空间,而美元走弱或是本届政府解决债务困境的无奈选择。特朗普政府主动破局导致原有的全球贸易、军事关系正在发生显著变化,对于非美资本而言,美国政府治理能力和制度信誉问题或逐步反应在其对美元的信心上。美元资产吸引力下降,一定程度上透支美股的长期估值溢价。历史上,美元指数出现过5轮贬值周期,分别为1971、1976、1985、1989、2002,持续时间基本在2年及以上。期间美股的表现整体录得正收益,但均跑输日本、欧洲和港股市场。以外资视角考虑美元指数本身贬值幅度后,美股在5轮贬值期间均录得负收益。1990年后,美股估值和美元指数呈现较强的正相关性,这意味着离岸过剩储蓄回流美股带来的估值溢价与全球化高度相关。从边际资金流向来看,年初以来每个月外资均在减仓美股的配置,目前比例为60%,处于历史88%分位数。