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但下跌最严重的2008年,超额收益就非常明显,高达136.45%,21年里策略只有2008、2011、2018这三年是亏损的,2008年最大亏损19.49%,我实盘是2011年微赢,其他两年也是2008和2018年亏损。
解决之道,一是提高回报预期,二是降低融资成本。但在实际操作中,由于利率很低且流动性已经过剩,降息的边际效应也不断下降,更有效的手段是提高回报预期,但这难以靠私人部门自发实现(如财富效应),因此便需外力干预(直达需求端的财政)或者新增长点的出现(AI科技或新消费)。从这个框架出发,就不难理解去年以来市场的表现脉络:1)一方面,市场之所以能企稳反弹且底部不断抬升,恰恰是得益于这两个方面出现的积极变化(924后财政直接发力,春节后AI爆发拉动投资)。信用周期的变化也证明了这一点,私人部门信用收缩的态势得到遏制。2)但另一方面,市场又屡次冲高回落,除了预期本身容易过度亢奋外,政策“有所保留”使得信用周期没有彻底走出收缩,政策稍微“松手”(财政发力速度去年底再度放缓),私人信用便再度转弱。这也再次说明,面对诸多“现实约束”,期待政策一劳永逸的解决信用收缩问题并不现实(我们测算,若要一次性弥合当前产出缺口,需要额外扩张财政支出6-8万亿人民币)。
推动“人、房、地、钱”要素联动,合理平衡商品住房市场需求和保障性住房建设需求的关系,统筹“市场+保障”的居住用地供应安排。增加高品质住房供给,科学安排商品住房用地供应规模和节奏;多措并举,着力盘活各类存量土地用于保障性住房建设,同时根据收购商品住房用作保障性住房工作开展情况,弹性安排保障性住房用地的供应规模。本年度计划供应居住用地100公顷,其中商品住房用地60公顷、保障性住房用地40公顷(含深汕特别合作区3公顷)。另外,租赁住房用地供应规模占居住用地的比例不低于10%。