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2025 年政府工作报告着重强调 “更大力度促进楼市健康发展”,“稳住楼市” 被列为经济工作的重要任务,这一鲜明定调为全年房地产市场的稳定发展筑牢了根基,明确了政策导向。国家发改委在 5 月的专题会议中,将房地产风险防范纳入 2025 年重点领域风险化解任务,通过 “一城一策” 的精准调控策略,结合对房企融资的大力支持,致力于稳固地方财政、居民资产与消费的基本盘,确保房地产市场平稳运行。
问题的关键是相对差距而不在绝对水平,核心在于居民和企业感受的回报预期低于成本,即私人部门面临的融资成本与回报依然倒挂。我们测算中国实际利率2.2%与自然利率0.6%之差达到1.6ppt,仍高于美国,后者实际利率1.8%与自然利率1.0%之差为0.8ppt。进一步以地产为例,持续的货币宽松使得居民部门的购房成本已经低于3%,但面对平均不到2%的租金回报,这一水平依然不够低,这也是为何房地产近年的每一轮反弹都无法持续的原因。因此,投资回报率预期较低,但融资成本却不够低,尤其是扣掉价格的实际利率依然偏高,抑制了私人部门主动加杠杆的意愿。